Mietobjekt: Führen Ausgaben zu Herstellungs­kosten oder zu Erhaltungs­aufwendungen?

27.04.2022

Die Abgrenzung zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten einer­seits und Erhaltungsaufwendungen andererseits spielt für Vermieter eine wichtige Rolle.

Anschaffungs- und Herstellungskosten des Ge­bäudes müssen in der Regel über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt werden. Die Abschreibung der Kosten ist meist nur mit 2 % pro Jahr zulässig. Zu den Anschaffungskosten gehören alle Aufwendungen, die zum Kauf eines bebauten Grundstücks getätigt werden, einschließlich der Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch-, Notar- und Maklerkosten. Muss ein Gebäude erst in einen betriebsbereiten Zustand versetzt werden, gehören auch die Aufwendungen hierfür zu den Anschaffungskosten.

Als Herstellungskosten gelten Aufwendungen zur Herstellung oder Erweiterung einer Immobilie. Hierunter fallen Kosten für den Hausneu­bau, die Wiedererrichtung eines voll verschlissenen Gebäudes und die Änderung der Funktion bzw. Zweckbestimmung eines Gebäudes. Auch Kosten, die das Mietobjekt über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern, zählen zu den Herstellungskosten, ebenso Kos­ten, die dadurch entstehen, dass neuer Wohnraum geschaffen wird (z.B. durch Anbau).

Erhaltungsaufwendungen können Vermieter sofort im Jahr der Zah­lung steuermindernd abziehen. Hierunter fallen Kosten, die nicht die Wesensart des Gebäudes verändern, das Gebäude in einem ordnungs­gemäßen Zustand erhalten und regelmäßig wiederkehren (z.B. Maler- und Tapezierarbeiten, Austausch von Fenstern, Einbau einer neuen Heizung). Fallen allerdings mehrere Erhaltungsaufwendungen zusam­men als „Maßnahmenbündel“ an, kann es zu einer Standardverbesse­rung des Gebäudes kommen mit der steuerlichen Folge, dass die Auf­wendungen insgesamt zu Herstellungskosten werden.

Der Bundesfinanzhof hat in einem neuen Beschluss bekräftigt, dass die Abgrenzung zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand hin­reichend geklärt ist. Zu einer weiteren Fortentwicklung der höchstrich­terlichen Rechtsprechung bestehe daher kein Anlass.

Hinweis: Brisant sind für Vermieter die Regeln zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Fallen innerhalb von drei Jahren nach dem Haus­kauf Kosten für die Instandsetzung oder Modernisierung an, die (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen, werden diese Kosten rückwirkend in Herstellungskosten umqualifiziert, so dass sie sich nur noch über die Abschreibung steuermindernd aus­wirken. Den Sofortabzug der Kosten als Erhaltungsaufwand macht das Finanzamt dann rückgängig.